En este artículo contesto una pregunta sobre la seguridad o el riesgo que corre uno en el mercado inmobiliario. Existe la percepción de que es una inversión de alto rendimiento y bajo riesgo. ¿Será verdad?

Para empezar, tenemos que definir qué es lo que queremos decir con “seguro”, ¿correcto? Y dado que yo cubro finanzas vamos a definirlo como:

La probabilidad de tener pérdidas monetarias.

Fuentes de rendimiento en el mercado inmobiliario

Cuando uno invierte en bienes raíces, la manera de ganar dinero u obtener un rendimiento sobre nuestra inversión está formada por una combinación de lo siguiente:

  • Ingresos por renta
  • Apreciación del inmueble (variación en su precio)
  • Liquidación de deuda

Cualquier evento que afecte algo de lo anterior tiene el potencial de llevarnos a las pérdidas monetarias.

Así que aquí va una lista de eventos que pueden afectar a tu inversión:

Ingresos por renta

  • El rentero se sale.
  • No te acepta el incremento anual.
  • Se descompone una tubería y hay que pagar la reparación.
  • El gobierno incrementa impuestos.
  • Se muda un vecino muy ruidoso a lado.

Apreciación

  • El crimen comienza a subir en el área.
  • El tráfico en la zona se vuelve inmanejable.
  • Abren más empresas en otro municipio cercano.
  • Abren una fábrica relativamente cerca de la propiedad.
  • La propiedad es demasiado grande para las nuevas familias con menos hijos.

Liquidación de deuda

  • El rentero se atrasa con sus pagos.
  • Hay deflación en el país.

De ninguna manera ésta es una lista exhaustiva de todo lo que podría afectar tus rendimientos. Sólo quiero aterrizar de una manera muy tangible el riesgo que se corre en el mercado inmobiliario.

Pero las propiedades nunca pierden valor

Esto es algo que la gente me ha dicho muchas veces. La realidad es que sí lo hacen, pero seguramente no te has dado cuenta.

Durante el 2009, en Estados Unidos hubo un decremento generalizado en los precios de las casas. Esto llevó a que las personas debieran más en sus créditos hipotecarios de lo que valían las propiedades. Muy pronto decidieron mejor entregar las casas a los bancos, y entonces eso nos llevó a una recesión económica mundial.

Esto mismo ocurrió en China (2005 – 2011), Irlanda (1999 – 2006), Japón (1986 – 1991), Polonia (2002 – 2008) y España (1985 – 2008). Sólo por mencionar algunos ejemplos.

Las propiedades sí pierden valor, pero somos rápidos en olvidar la historia.

El mercado inmobiliario es tan riesgoso como el de acciones

Hoy tenemos fondos de inversión especializados en bienes raíces. La ventaja de eso es que podemos observar los precios de éstos, que a su vez están directamente relacionados con las rentas y precios de las propiedades. Se han vuelto una verdadera alternativa de inversión para la libertad financiera.

Estudio tras estudio ha mostrado que los rendimientos de bienes raíces son igual de riesgosos que los de las acciones. También que en el largo plazo sus rendimientos son los mismos.

Por qué sí podría ser mejor invertir en bienes raíces para ti

Habiendo establecido que el mercado inmobiliario no es más seguro que muchas alternativas, aquí hay una lista de razones por las cuáles de todas maneras podría ser mejor para ti invertir en bienes raíces:

  1. Tienes mayor control. Con una propiedad tú eres directo general. Si quieres cambiar el precio, hacer renovaciones o cualquier cosa que se te ocurra, puedes hacerlo. En otras inversiones no es así.
  2. Puedes apalancarte. En bienes raíces puedes pedir dinero prestado, lo cual eleva el rendimiento que tienes sobre tu inversión. En otras inversiones es más difícil que alguien acceda a prestarte.
  3. Es tangible. Para muchas personas hay un componente psicológico de tranquilidad sobre poder ver su propiedad. Esto no pasa con una compañía que cotiza en bolsa, en donde no sueles ir a ver la planta de producción, las oficinas y demás.
  4. Más fácil de analizar. Puedes ver propiedades comparables y hacer tus números. Puedes hacer una evaluación inicial en 5 minutos.

Para cerrar, mi mensaje es éste: el mercado inmobiliario es de alto riesgo, hay muchas cosas que podrían salir mal para que pierdas dinero. Sin embargo, es igual de riesgo que el mercado accionario, y a largo plazo tiene rendimientos muy similares. Tiene otras ventajas, como las que viste antes, y por lo tanto debería ser incluido en tu portafolio de inversión.